Haus kaufen ohne Eigenkapital

Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, aber nur, wenn eine Bank den gesamten Betrag finanziert, also Kaufpreis und Nebenkosten. Einen Anspruch auf eine solche Vollfinanzierung gibt es nicht. Ob eine Bank dazu bereit ist, entscheidet sie nach Ihrem Einkommen, Ihren laufenden Ausgaben, Ihrer Beschäftigung und dem Wert des Hauses, das als Sicherheit dient.

Wer ein Haus ohne Eigenkapital kaufen will, muss vor allem die Nebenkosten ernst nehmen. Sie fließen nicht in den Wert des Hauses ein: Die Grunderwerbsteuer geht an das Land, Notar und Grundbuch bekommen ihre Gebühren. Für die Bank steht diesen Beträgen kein Gegenwert gegenüber, der den Kredit sichert. Das macht eine Finanzierung über 100 Prozent für sie riskanter als eine, bei der Sie die Nebenkosten selbst zahlen.

Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt für 2025 eine restriktivere Kreditvergabe und steigende Finanzierungskosten als wahrscheinliche Gründe dafür, dass die Preise freistehender Einfamilienhäuser um 1,4 Prozent nachgaben (Stadt Düsseldorf, Pressedienst vom 19.02.2026). Banken prüfen also genau. Ein Termin bei der Bank vor der ersten Besichtigung spart Ihnen Enttäuschungen.

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung in Düsseldorf?

Die Bank prüft, ob Sie die Rate dauerhaft tragen können und ob das Haus den Kredit absichert. Für eine Baufinanzierung in Düsseldorf brauchen Sie in der Regel Einkommensnachweise, eine Übersicht Ihrer laufenden Ausgaben und Verpflichtungen, Unterlagen zu vorhandenem Vermögen und die Unterlagen zum Haus: Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis.

Als Sicherheit lässt sich die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Das Grundbuchamt berechnet dafür eine volle Gebühr aus dem Betrag der Grundschuld (GNotKG, Kostenverzeichnis, KV 14121); der Notar berechnet die Bestellung zusätzlich. Diese Kosten sind in den Beispielen oben nicht enthalten.

Lassen Sie sich von der Bank eine schriftliche Finanzierungsbestätigung geben, bevor Sie verhandeln. Verkäufer und Makler fragen danach, und Sie wissen selbst, in welchem Preisrahmen Sie suchen. Wir sprechen Finanzierungsfragen offen an und sagen Ihnen, wenn ein Haus außerhalb Ihres Rahmens liegt. Eine Kreditberatung ersetzen wir nicht.

Wann ist ein Kauf mit wenig Eigenkapital vernünftig?

Wenn die Rate auch dann tragbar bleibt, wenn etwas schiefgeht. Prüfen Sie drei Dinge: Ist Ihr Einkommen sicher, auch wenn einer von zwei Verdienern ausfällt? Bleibt nach der Rate eine Reserve für Reparaturen? Und passt das Haus auch in zehn Jahren noch zu Ihrem Leben, damit Sie nicht nach kurzer Zeit mit Verlust verkaufen müssen?

Ein kleineres Haus in einem günstigeren Stadtteil kann die bessere Wahl sein als das Wunschhaus mit voller Finanzierung. Die amtlichen Richtwerte zeigen, wie weit die Preise auseinanderliegen: Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften reichen sie in Hellerhof von 3.900 bis 4.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Benrath liegt die eine Zone bei 5.100 Euro (Immobilienrichtwerte BORIS.NRW, Open Data (Stichtag 01.01.2026)). Mehr dazu unter Häuser in Gerresheim, Benrath und Kaiserswerth.

Den Überblick über den ganzen Ablauf, vom Finanzierungsrahmen im Keller bis zum Notartermin unter dem Dach, finden Sie auf der Seite Haus kaufen in Düsseldorf. Steuer- und Finanzierungsfragen im Einzelfall besprechen Sie bitte mit Ihrer Bank, einem Steuerberater oder einer Verbraucherberatung.

Quellen: NRW.BANK.Wohneigentum, Merkblatt 05/25, NRW.BANK, Einkommensgrenzen Eigentumsförderung 2025 bis 2027, KfW, Wohneigentum für Familien (300), Stadt Düsseldorf, Pressedienst vom 19.02.2026, Immobilienrichtwerte BORIS.NRW, Open Data (Stichtag 01.01.2026), Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW, GNotKG, Kostenverzeichnis, GNotKG, Gebührentabelle, § 656c BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.