Hauskauf-Checkliste

In welcher Reihenfolge prüfen Sie beim Hauskauf?

Von unten nach oben, wie ein Haus gebaut wird: erst die Finanzierung, dann die Besichtigung, dann die Prüfung von Haus und Unterlagen, zuletzt der Notar. Diese Hauskauf-Checkliste folgt genau dieser Reihenfolge. Wer sie umdreht und sich in ein Haus verliebt, bevor die Bank zugesagt hat, verhandelt aus der schwächeren Position.

Den Überblick mit Preisen und Stadtteilen finden Sie auf der Seite Haus kaufen in Düsseldorf. Hier geht es um die Einzelheiten: Was Sie fragen, was Sie sehen wollen, was im Vertrag stehen sollte.

Was muss vor der ersten Besichtigung geklärt sein?

Der Finanzierungsrahmen und Ihre Suchkriterien. Ohne beides können Sie ein gutes Angebot nicht von einem schlechten unterscheiden.

• Kreditrahmen der Bank, am besten schriftlich als Finanzierungsbestätigung
• Kaufnebenkosten eingeplant: in NRW 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision
• Reserve für erste Reparaturen und den Umzug
• Wunschlagen und Ausschlusslagen: Arbeitsweg, Schule, Bahn, Einkauf
• Mindestgröße: Zimmer, Wohnfläche, Grundstück, Garage oder Stellplatz
• Zeitrahmen: Wann müssen Sie aus der jetzigen Wohnung ausziehen?

Die Nebenkosten für Ihren Kaufpreis rechnet die Seite Notarkosten beim Hauskauf aus. Wenn das Ersparte knapp ist, lesen Sie vorher Haus kaufen ohne Eigenkapital.

Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf sehen?

Alle, die etwas über Rechte, Fläche, Zustand und Energie sagen. Fragen Sie danach, bevor Sie verhandeln; was der Verkäufer nicht hat, sagt ebenfalls etwas aus.

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse, Schnitte, Baubeschreibung, Baugenehmigung
• Wohnflächenberechnung mit Angabe der Methode
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen: Dach, Heizung, Fenster, Leitungen
• Auskunft der Bauaufsicht zu Baulasten
• bei vermieteten Häusern: Mietvertrag und Kautionsnachweis

Der Makler muss Sie nach dem Geldwäschegesetz identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an dem Kauf besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Geldwäschegesetz). Halten Sie dafür Ihren Ausweis bereit; das ist keine Schikane, sondern Pflicht.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Je nach Methode unterschiedlich, deshalb gehört die Methode in jede Flächenangabe. Die Wohnflächenverordnung rechnet so: Grundflächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, solche mit mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Wohnflächenverordnung).

Bei Häusern mit Dachschrägen oder großer Terrasse macht das viele Quadratmeter Unterschied. Wenn der Preis je Quadratmeter Ihr Vergleichsmaßstab ist, vergleichen Sie nur Flächen, die gleich berechnet wurden. Die amtlichen Immobilienrichtwerte beziehen sich auf die Wohnfläche eines typischen Hauses der Lage.

Was steht im Grundbuch, und warum lesen Sie es vorher?

Im Grundbuch stehen der Eigentümer und die Rechte Dritter am Grundstück. Dazu gehören Grundschulden der Bank des Verkäufers, die beim Kauf gelöscht werden, aber auch Rechte, die bleiben können: ein Wegerecht des Nachbarn oder ein Wohnungsrecht, also das Recht einer Person, das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 BGB).

Klären Sie vor dem Notartermin, welche Eintragungen gelöscht werden und welche Sie übernehmen. Mit einer Vormerkung im Grundbuch lässt sich Ihr Anspruch auf das Eigentum sichern: Spätere Verfügungen des Verkäufers sind Ihnen gegenüber insoweit unwirksam (§ 883 BGB).

Was prüfen Sie im Vertragsentwurf?

Preis, Übergabe, Haftung und Kosten. Den Entwurf soll Ihnen der Notar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Beurkundungsgesetz). Nutzen Sie die Zeit.

• Kaufpreis und gegebenenfalls Aufteilung auf mitverkaufte Einrichtung
• Übergabetermin, Zustand bei Übergabe, Räumung
• Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis
• Haftung für Mängel: Ist sie ausgeschlossen, und was hat der Verkäufer offenbart?
• Kostenklausel: Wer zahlt was?
• Rechte im Grundbuch: Was wird gelöscht, was bleibt?

Ein Haftungsausschluss für Mängel schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Verlassen Sie sich trotzdem nicht darauf, denn Arglist müssen Sie nachweisen. Die Kosten von Beurkundung und Grundbucheintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 BGB).

Was passiert nach dem Notartermin?

Der Notar setzt den Vertrag um, Sie zahlen nach seiner Mitteilung und werden im Grundbuch eingetragen. Die Stadt prüft ihr Vorkaufsrecht; sie hat dafür bis zu drei Monate nach Mitteilung des Vertrags Zeit, und ohne Nachweis dazu trägt das Grundbuchamt Sie nicht ein (§ 28 BauGB). Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbsteuer.

• Mitteilung des Notars über die Fälligkeit abwarten, dann zahlen
• Grunderwerbsteuer bezahlen
• Übergabe mit Protokoll: Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen
• Energieausweis aushändigen lassen
• Gebäudeversicherung prüfen, Ummeldung, Versorger

Eigentümer sind Sie mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Wer ein Haus über eine Zwangsversteigerung erwirbt, folgt anderen Regeln; sie stehen unter Zwangsversteigerung in Düsseldorf.

Quellen: § 80 GModG (früher GEG), § 11 Geldwäschegesetz, § 4 Wohnflächenverordnung, § 1093 BGB, § 883 BGB, § 17 Beurkundungsgesetz, § 444 BGB, § 448 BGB, § 28 BauGB, § 873 BGB, Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.